来源：上海房易
2023-06-18 04:08:22
一批次土拍余热还没散去，二批次土拍即将开启！
最近各大自媒体聊得都是土拍涨价！
【资料图】
普陀桃浦涨了！8.55万/㎡
宝山吴淞涨了！ 6.3万/㎡
宝山大场涨了！ 6.7万/㎡
房地联动价代表着未来新房的均价，三幅地块联动价的集体上调可见板块价格的调整趋势。
事实上，除了以上明确的三幅：
据悉南翔“正核心”新地块也均出现涨幅，预计约6.58万/㎡，还记得当时融信海纳印象5.9万/㎡，不少购房者就吐槽太贵了；
华漕前湾地块，预计联动价约6.6万/㎡，这里看似与之前推出的地块联动价一样，但细节上还是可以琢磨下！
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大家是否有发现，这些联动价出现涨幅的土地，区域内均有大规划在手，今天咱们就凑着地块结合板块一起解读解读下：
1，桃浦智创城地块，联动价8.55万/ ㎡ ！
事实上，比起之前的景泰府和宝华紫薇，桃浦的价格涨幅预计有约3%，多是不多的！
参考2者前期的认购情况，宝华比金茂成绩好些，算也符合预期，但2个项目均未触发积分，归根到底还是大伙对于桃浦的认可度不高！
目前板块内已有11/16号线， 11号线可直达徐家汇、徐汇滨江、前滩、迪士尼，是贯穿浦西浦东的重要线路。
虽然这2条线路距离智创城距离都不近，但在远期规划中，桃浦核心区还会有26号线、20号线2条轨交的规划。
其中，26号线将在普陀开设约8个站点，在桃浦智慧城增设2个站点，分别为常和路与祁连山路（11号线换乘），对普陀的发展有较大的贡献作用。
四条轨交+中环+外环+上海西站的交通枢纽，这些交通串联起了上海西北以及上海中心城区最重要的几大节点板块。
对于桃浦的规划我们聊过很多次，笔者总结4点：
1，外环内最大的成片开发片区
2，拥有超现代化的高品质城市基础设施
3，政府极力打造，搭配稳定有实力的开发商作为保障
4，整体规划方式保证了未来桃浦城市价值及品质
未来主要发展重点： 生态+科研！
桃浦智创城的科研设计用地约76万方，目前已有多个知名企业入驻；
桃浦中央公园，布局于中心位置，两侧布局城市功能，使得无论是住宅和商办都能近享大面积的绿地生态。
由此可见，这里高品质的城区环境是不会让你失望的！
即便如今联动价8.55万，从价格来说，同样也是外环眼线新房汇总价格最具性价比的那一类，人家的装修标准可相当抗打！
对比周边3公里范围内，2000年以后的次新房，中环名品公馆成交已破10万+！
所以，如果我们以今天的二手房价成交数据来倒推，即使抛开产品层面的优势，本身就已经有一定吸引力，尤其对于普陀、静安上班的客群。
2，宝山大场， 联动价6.7万/㎡
一批次土拍，保利重回大场，在保利熙悦旁边拿地，联动价6.3万/㎡（05-04地块）。二批次土拍公布时，不少人觉得该地块将与前期联动价保持一致，但没想到一下子贵了4000元/㎡！
这块宅地前几天房万发布了 实地踩盘讯息，感兴趣的小伙伴可以看下！
更多细节，笔者已经在踩盘中提到过！
而对于大场这2幅宅地，又是南大智慧城规划，又在还环线内，南面还有个桃浦智创城！
对此，很多人说上面的桃浦智创城和南大智慧城很像，一字之差，定位高度重合。笔者认为这俩属于相辅相成，共同进步。
南大智慧城，这个离市区最近、被宝山寄予厚望的CAZ，以科创企业总部+数字经济、生物技术、科技金融的“1+3”产业发展定位，是宝山力争产业和城市形象转型的主阵地，赋予了“不低于黄浦江两岸”的标准推进功能集聚、品质开发的高起点要求。
开发总面积近6.3平方公里，规划的商业、办公的比例是整个宝山首屈一指的。
截至2022年，借助数智南大产业园、合成生物产业园等集聚效应，南大智慧城一年内已引进落地企业300余家。
南大准备了十年，该搬迁的搬迁，该铲平的铲平，开发难度其实不小。
只是落在宝山，速度慢了些！
但未来的这里必然是一个全新的城市界面， 且当下正在建设ING！
去年上海第四批次宅地推介中，南大智慧城首次挂出了两幅TOD项目的商住用地， 按照规划，未来整个南大智慧城还有16宗商品房用地，预计房源供应约1.5万套。
撇开近4000套的租赁住房外，还有10余幅宅地规划了商品房用地，超过了1万+套。
要知道，前10年这一区域仅拿出了2幅住宅地块，分别是保利熙悦和招商中环华府，很长时间让南大智慧城没有了存在感！
而今年入市的2幅，一块6.3万/平，一块6.7万/平！成功破6！也让南大智慧城再次抓住购房者的眼球！
你说，大华作为宝山最早的睡城已经老去；
顾村已经较为宜居，新顾村的开发模式不如南大；
淞南是城市副中心，老城风貌改造起来相当困难。
so，能够带动宝山起飞的，也就只能靠南大。
在前几天踩盘文章中，有位读者对南大还是信心十足！
而未来南大智慧城更好的住宅位置，怕是6.7万都不止...
3，宝山吴淞， 联动价6.3万/㎡
笔者第一反应，地铁旁的宝莲玖邑当时均价6.1万，性价比一下子又回来了！
而此次2批次的新地块，位置本身还算可以，距离地铁站约500米左右，且04-02地块是办公+科研用地！
另外，3号线宝杨路站还有宝杨宝龙广场商业，轨交东面，是成片的成熟居住区。居住氛围+配套，属于外环外配置尚可的。
只不过新地块周边工业厂房较多，城市界面不如东面来的好！
当然，价格上的驱动，或是因为这块宅地手握大规划—— 吴淞创新城！
这个从16年就提出的规划，直到去年才有了眉目！
宝山重大规划之一，规划能级怕是不输给南大智慧城！
而新地块正处于吴淞口国际科创城-先行启动区特钢首发建设区域，是宝山未来着重发展的重点区域，先行启动区域将建设3栋摩天大楼，高度分别为200米、170米和155米。最高200米的超高建筑群，将刷新宝山的天际线！
宝武特钢首发项目TOD创意办公群效果图
所以说这块宅地算是目前宝山既拥有重磅产业规划在手，又有现成轨交+商业的加持！
顺势我们来看下周边二手房情况，从存量分布能看出板块内2000年后的老破小居多，稍微新一点的小区，也在2000年左右，就算稀缺选手。
而这些老破小也是占领宝山最好教育资源的地方！
一梯队的2所小学： 上海市宝山区第一中心小学、宝山区实验小学
对口片区内二手房均价约50942元/㎡！
宝山区实验小学也同样：
目前对口片区内二手房均价约50236元/㎡！
而靠近3号线宝杨宝龙广场的小区，比如华能城市花园，由于定位相对比较高端，且距离地铁站近，挂牌价最高已经到了6.9万/㎡。
综上，此次6.3万/㎡的联动价，如果和周边二手相比倒挂真不明显，但要与自身价值对等的话，这个地块距离地铁站近，又是吴淞创新城先行区域...6.3万/㎡，也还好了！
毕竟，这个区域的基地很深厚，未来的预期值颇高。
除了以上3幅明确联动价的地块：
顺道来看看，另外2幅大概率会有涨幅的地块！
南翔，13-02&16-01地块，预计联动价约6.58万/㎡
这里笔者翻出了去年踩盘融信的图，地块位置相当优越，距离地铁站就更不说了，但噪音问题，当时就感受明显的声响。
南翔的宜居笔者就不说了，这块宅 一方面区位优质，另一方面“最后的稀缺区位”
TA是南翔板块真地铁房的最后一个项目，也是印象城周边的最后一块宅地，周边配套资源看得见！想在南翔再找出一块这样的宅地，基本没有了！
如今预计6.58万/㎡的价格，大概率也不妨碍人家卖完！希望来个高品质开发商，好好珍惜！
华漕16-05地块、17-04地块，预计联动价6.6万/㎡！
这不是没涨嘛？
看着价格没变，但如果从产品维度来看：
新推出的地块容积率在2.5，之前南山华漕地块容积率可是2！
容积率越低，里面的景观、配套等会来的更舒服，那今年容积率变高了、价格却没变... 属于“无声”的涨价！
种种案例，在上海2批次土拍中还不少，之前我们会觉得联动价涨跌，是位置、或者产品出现了差异，而这次确实货真价实的涨了~
虽然不是全盘普涨，但相对热门的板块，手握规划的区域...还是为我们敲醒警钟，想买咱就别等！
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